親が認知症になっても、実家を必ず売却できなくなるわけではありません。ただし、売買契約には本人が内容を理解し判断できるかが重要です。子どもが代わりに署名すれば済むものでもなく、成年後見制度を利用する場合は家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
最初に押さえたい結論
親が認知症と診断された場合でも、本人の不動産売却が常に不可能になるとは限りません。重要なのは、売却の意味や条件を理解し、本人が意思を示せるかどうかです。子どもが「施設費に必要だから」と考えていても、親名義の実家を自分の判断だけで売却できるわけではありません。売却前に所有者、判断能力、代理する権限、家庭裁判所の許可が必要な場面を確認します。
知っておくと理解しやすい言葉
難しい言葉は、まず普段の生活での意味から説明します。法律上の細かい条件は、後半の参考資料と専門家による確認を前提としてください。
判断能力：契約の内容・結果を理解して、自分の意思で判断できる力を指します。認知症という診断名と一対一では決まりません。
成年後見人：家庭裁判所に選任され、判断能力が不十分な人の契約や財産管理を支える人です。
居住用不動産の処分許可：後見人等が本人の住まいに関係する不動産を売ったり貸したりする際、家庭裁判所の許可が必要になる手続きです。
登記事項証明書：不動産の所有者、抵当権などの権利関係が記された法務局の証明書です。
最初に確認したい「本人の判断能力」
認知症の診断名だけで直ちに契約可否を決めるのではなく、売却内容の理解、意思表示、意思の安定性などを慎重に確認します。判断が難しい場合は、不動産会社だけで進めず司法書士・弁護士などへ早めに相談してください。家族内で「売る方針」を決めても本人の権限は代わりません。
成年後見制度を利用する場合
本人の判断能力に応じて後見・保佐・補助などの制度を検討します。選任された後見人等は本人の利益のために行動します。後見人が家族になるとは限らず、利用開始まで期間や費用がかかることがあります。
居住用不動産には家庭裁判所の許可が必要な場合
成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。裁判所の案内では、現在住んでいない家でも、施設入所前に居住していた住まい等を含むとされています。売却だけでなく賃貸や取り壊しも対象になり得るため、契約前に確認してください。
施設費のための売却で準備するもの
不動産登記事項、固定資産税納税通知、査定、介護費用の見込み、本人の住居の見通し、他の資産などを整理します。売却代金は本人の財産として管理されます。家族が受け取って自由に使うものではなく、売却必要性の説明も重要です。
売却できない期間の代替策
すぐに売れない場合、介護保険の負担軽減、公的支援、短期の資金繰りなどを自治体・関係機関と相談します。空き家管理や固定費も発生するため、維持費の見積もりと不動産の保全策を並行して進めましょう。
状況別：こんなときはどう考える？
本人が売却を理解し意思を示せる
売却の目的、価格、今後どこに住むかを本人と話し、専門家による意思確認や必要書類の準備を進めます。診断名だけでなく、その契約を理解できるかを個別に考えることが重要です。
判断能力が大きく低下している
家庭裁判所による後見人等の選任を検討することがあります。親族が希望しても必ず選任されるわけではなく、候補者、財産、生活状況などを踏まえた判断がされます。
昔住んでいた実家を売りたい
成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合、現在は施設で暮らしていても、入所前の住居や将来戻る可能性がある家などは家庭裁判所の許可対象となり得ます。契約する前に裁判所や法律専門家へ確認しましょう。
今日からできる確認・準備
45. 所有者を調べる｜登記事項証明書で名義・共有者・担保の有無を確認する。
46. 売却以外の方法も整理する｜年金・預貯金・介護の負担軽減制度・他の住まいの見通しを比較する。
47. 本人の希望と判断能力を確認する｜売却の理由、価格の意味、住み替えについて本人が理解しているか専門家に相談す る。48. 契約前に代理権と許可を確認する｜後見人等の権限や家庭裁判所の許可が必要かを確認してから不動産会社と進める。
相談前にそろえるもの
登記事項証明書、固定資産税の通知書、介護施設の月額費用、本人の年金・貯蓄の概算、査定書、今後の住居計画などを用意しましょう。全て集まっていなくても相談は可能ですが、売却が本人の生活にどう役立つかを説明できる資料が重要です。
売却前の意思確認で見落としやすい点
「今の家を売りたいですか」と一度尋ねただけで、売買価格や引き渡し後の生活まで理解しているとは限りません。何のために売るのか、代金をどう使うのか、将来どこに住むのかを本人が説明できるか、法律専門家と慎重に確認することが重要です。本人の意思に反する処分を急がないことが基本です。
後見人が選ばれるまでにできる準備
必要な費用や預貯金の状況、不動産の保全、施設費の支払い予定を確認します。家族だけで売却契約を進めるのではなく、家庭裁判所への申立てに必要な情報や、本人の生活費をつなぐ方法を専門家に相談しましょう。家の管理費や保険料など継続費用も忘れずに見積もります。
居住用不動産の処分許可を忘れない
後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。裁判所は、本人が現在施設に入っていても、以前住んでいた家や将来戻る可能性のある家などを対象に含めると説明しています。許可の必要性を無視して契約すると、法律上の問題が生じ得るため必ず事前に確認しましょう。
売却目的が本人の生活にどう役立つかを整理する
施設費の支払い、住居の維持が難しい事情、今後の住まいの見通し、親本人の希望を資料で説明できるようにします。不動産の価格が上がったから売るといった家族の事情だけでなく、本人の利益という観点が重要です。売却代金の管理先、税金、相続人間の認識も後々のトラブル防止のために確認しましょう。
施設費の支払いが差し迫っているとき
売却までに時間がかかりそうなら、親の年金・預金、介護保険の負担軽減制度、支払いの相談先を確認してください。事前に施設や行政へ事情を説明し、可能な制度や手続きの見通しを検討します。売却できるまで子どもが無条件に費用を負担するとは決めつけず、法律や契約上の責任を整理しましょう。
誤解しやすいこと・注意点
売却後の代金は親本人の財産です。子どもが自分の収入や生活費に自由に使うものではありません。また、相続税対策などの目的だけで本人の利益に合わない売却を進めることには慎重であるべきです。
よくある質問（FAQ）
子どもが委任状を持てば売れますか？
本人の意思能力と適切な代理権が必要です。形式だけで売却できるとは限りません。
入院・施設入所後なら裁判所許可は不要？
不要とは限りません。過去に住んでいた住居等も許可対象になり得ます。
売却益を子の生活費に使えますか？
本人の財産を本人の利益のために管理する必要があります。専門家へ確認してください。
施設に入所したら居住用不動産ではなくなりますか？
施設入所前に住んでいた家なども許可対象となり得ます。居住実態と将来の利用可能性を確認します。
不動産会社の査定が出れば契約できますか？
査定は価格の目安にすぎません。本人の意思・代理権・裁判所の許可など別の条件も必要です。
まとめと相談先
大切なのは、今の負担や困りごとを具体的に整理し、必要な支援を選ぶことです。家族じまいドットコムでは親子関係や家族との距離の取り方について相談できます。法律・医療・公的制度の個別判断が必要な場合は、それぞれの専門機関へ相談しましょう。
相談サービス：https://kazokujimai.com/service/
初回相談：https://kazokujimai.com/contact/
参考情報・一次資料（公開ページ用）
・裁判所・居住用不動産の処分許可：https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_25_04/index.html
・裁判所・成年後見 Q&A：https://www.courts.go.jp/saiban/qa/qa_kazi/index.html
・厚労省・費用負担：https://www.kaigokensaku.mhlw.go.jp/commentary/fee.html
